Κοινόχρηστα/Διαφορές Οροφοκτησίας & Γειτονικό Δίκαιο

Οροφοκτησία / Γειτονικό Δίκαιο

Στην έννοια της  Οροφοκτησίας υπάγονται οι περιπτώσεις εκείνες που αφορούν τις σχέσεις μεταξύ των ιδιοκτητών διαμερισμάτων ή ορόφων, οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών. Όταν δηλαδή συστήνεται χωριστή κυριότητα σε αυτά και παρεπομένως αναγκαστική συγκυριότητα κατ΄ ανάλογη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους χρήση. Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συν-ιδιοκτητών αυτών πολλές φορές συγκρούονται ή παραβιάζονται, με αποτέλεσμα να δημιουργούνται αρχικά εντάσεις και διαξιφισμοί και εν συνεχεία μπορεί να καταλήξουν σε πολυετή και ίσως εξοντωτική δικαστική διαμάχη. Τα ζητήματα δηλαδή που συχνά ανακύπτουν και έχει αντιμετωπίσει το γραφείο μας αφορούν ενδεικτικά την διαφωνία στον τρόπο χρήσης των κοινόχρηστων τμημάτων ενός ακινήτου, την τυχόν εκμετάλλευσή τους, τα έξοδα ή τον τρόπο συντήρησης τους, την αξιοποίησή τους, εκ περιτροπής ή από κοινού, την εγκατάσταση μηχανισμών ή μηχανημάτων (π.χ. ανελκυστήρα, λεβητοστάσιο, φυσικό αέριο) κλπ. Ζητήματα στην κοινόχρηστη ταράτσα, για την ελεύθερη πρόσβαση σ΄ αυτήν, για τους ηλιακούς θερμοσίφωνες ή τις κεραίες κλπ. Ζητήματα στην πιλοτή της πολυκατοικίας, την χρήση της και τους χώρους στάθμευσης ή τους κήπους. Επίσης, για την εξωτερική όψη του κτιρίου, τον χρωματισμό, τις τέντες, τις πινακίδες ή φωτεινές επιγραφές κλπ. Για προκληθείσες ζημιές στα κοινόχρηστα αυτά τμήματα ενός ακινήτου, μέτρα αντιμετώπισης των ζημιών ή προστασίας τους από μελλοντικές ζημιές, ζητήματα δυσλειτουργίας και αδυναμίας λήψης αποφάσεων, απουσία ή αδυναμία εκλογής διαχειριστή, λήψη μέτρων με δικαστική απόφαση, κατάρτιση Κανονισμού Σχέσεως Συνιδιοκτητών από την πλειοψηφία με δικαστική απόφαση κλπ.  

Στο Γειτονικό δε Δίκαιο εντάσσονται οι διαφορές που προκύπτουν μεταξύ των ιδιοκτητών γειτονικών ακινήτων και στην πράξη πρόκειται για νόμιμους περιορισμούς που επιβάλλονται από διατάξεις του ιδιωτικού ή του δημοσίου δικαίου εις βάρος του κυρίου ενός ακινήτου, περιορίζοντας εν μέρει την εξουσία του σε αυτό. Χαρακτηριστικές και συνήθεις περιπτώσεις, πολλές εκ των οποίων έχει αντιμετωπίσει το γραφείο μας, είναι οι διαταράξεις από εκπομπές (π.χ. δονήσεις ή θόρυβος από την λειτουργία μηχανημάτων, θόρυβος από τακτικές συναθροίσεις ατόμων, εκπομπές θερμότητας, αερίων, καπνού, έντονων και δυσωδών οσμών, ηλεκτρικής ή μαγνητικής ενέργειας ή κυμάτων  κλπ), επιβλαβείς εγκαταστάσεις, κίνδυνος πτώσης οικοδομής, ανόρυξη κοντά στα θεμέλια του γείτονα, μερική ανοικοδόμηση σε γειτονικό ακίνητο, υποχρέωση παροχής διόδου, ανοχή επισκευών, οροσήμανση και κανονισμός ορίων, υποχρεώσεις από την ροή των νερών, διέλευση σωληνώσεων από ξένο ακίνητο κλπ.     

          Κοινόχρηστα / Διαχείριση

Τα τελευταία χρόνια έχει παρατηρηθεί σημαντική αύξηση των υποθέσεων που αφορούν την καθυστέρηση ή άρνηση καταβολής από τους ιδιοκτήτες των αναλογούντων χρηματικών ποσών επι των κοινοχρήστων δαπανών των διαμερισμάτων, γραφείων ή καταστημάτων τους που βρίσκονται σε πολυκατοικίες, εμπορικά κέντρα ή συγκροτήματα κατοικιών ή καταστημάτων.            

Το γραφείο μας έχει επανειλημμένως ασχοληθεί με υποθέσεις που έχουν σχέση με οφειλές κοινοχρήστων δαπανών, αλλά και με κάθε είδους διαφορά και διαφωνία μεταξύ του διαχειριστή και κάποιου ή κάποιων εκ των ιδιοκτητών. Πελάτες μας είναι αφενός πολυκατοικίες και ο εκάστοτε διαχειριστής της, αφετέρου ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, γραφείων, παρκινγκ ή καταστημάτων.

Γνωρίζουμε δηλαδή πολύ καλά αφενός από την πλευρά της ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ τις προϋποθέσεις και τους τρόπους διεκδίκησης των οφειλομένων προς την διαχείριση της πολυκατοικίας για κοινόχρηστες δαπάνες, ενεργώντας άμεσα και διακριτικά, με ενημέρωση και συνεννόηση με τον οφειλέτη και επιχειρώντας αρχικά κάθε δυνατή εξώδικη συμφωνία ή διακανονισμό με αυτόν και όταν αυτό καταστεί αδύνατον  προβαίνουμε στις αναγκαίες νομικές ενέργειες και την δικαστική διεκδίκηση των οφειλομένων. Από την άλλη πλευρά, εκπροσωπώντας, ως πελάτη μας, κάποιον ΙΔΙΟΚΤΗΤΗ διαμερίσματος ή καταστήματος, διατυπώνουμε με κάθε δυνατό τρόπο προς την διαχείριση, τα παράπονα, τις αμφισβητήσεις και αντιρρήσεις μας, με βάση τον νόμο, την σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας και τον Κανονισμό, αντικρούοντας τις αυθαίρετες ή και παράνομες  χρεώσεις  εις βάρος του και εις βάρος του ακινήτου του  και εκπροσωπώντας τον, αν χρειαστεί, σε κάθε σχετική δικαστική διένεξη με την διαχείριση.